Saint-Étienne : le poids du bâti ancien dans les diagnostics énergétiques

36,5 % du corpus local relève du bâti antérieur à 1949 : ce repère place le parc ancien au centre de la lecture immobilière de Saint-Étienne. Au 7 octobre 2026, la dernière extraction ADEME utilisée, datée du 28 septembre, rassemble 58 391 diagnostics enregistrés. L’actualité est cette mise à jour des données, et non un événement municipal. Pour les maisons et immeubles d’avant-guerre, elle apporte un contexte énergétique communal, mais pas un bilan isolé. Les chiffres fournis ne croisent pas période de construction, type de bâtiment et classe énergétique. Ils permettent donc de mesurer le poids de l’ancien, sans lui attribuer automatiquement les étiquettes les moins favorables.

36,5 % de bâti antérieur à 1949 : l’avant-guerre sans raccourci

Le seuil disponible est celui de 1949, pas une catégorie explicitement intitulée « avant-guerre ». Cette différence compte pour traiter les maisons et immeubles anciens : les données ne permettent pas d’isoler exactement l’ensemble visé par cette expression. La part de 36,5 % constitue un indicateur de présence du bâti ancien dans le corpus, non un dénombrement de maisons anciennes ou d’immeubles anciens. Aucun effectif distinct n’est fourni pour ces deux formes de bâtiment selon leur époque de construction. Présenter cette proportion comme celle des seuls logements d’avant-guerre donnerait donc au chiffre une précision qu’il n’a pas dans les faits disponibles.

La profondeur historique du corpus dépasse ce premier seuil : 76,8 % relève du bâti antérieur à 1975 et 94,7 % des périodes antérieures à 2001. La période dominante est pourtant 1948-1974, avec 40,3 % du corpus géolocalisé. Le sujet local ne se résume ainsi pas aux bâtiments les plus anciens. La lecture doit conserver ensemble le poids du bâti antérieur à 1949 et celui de cette période dominante, sans les confondre. Les bornes annoncées de 1948-1974 et d’avant 1949 ne doivent pas non plus être traitées comme des catégories strictement disjointes pour fabriquer de nouveaux effectifs. Les proportions sont ici conservées telles qu’elles sont fournies.

• Bâti antérieur à 1949 : 36,5 %, sans ventilation fournie entre maisons et immeubles.
• Période 1948-1974 : 40,3 % du corpus géolocalisé, soit la période dominante.
• Bâti antérieur à 1975 : 76,8 % ; périodes antérieures à 2001 : 94,7 %.

D à 41,2 % et E à 23,9 % : le contexte énergétique du parc ancien

La classe D représente 24 042 diagnostics, soit 41,2 % des enregistrements, et constitue la première étiquette du corpus communal. La classe E suit avec 13 951 diagnostics, soit 23,9 %, devant C, qui compte 13 705 diagnostics et 23,5 %. Cette répartition décrit l’environnement statistique dans lequel s’inscrit le bâti ancien stéphanois. Elle ne dit cependant pas quelle classe domine parmi les seuls bâtiments antérieurs à 1949. Il serait notamment incorrect de transférer les 41,2 % de D aux maisons d’avant-guerre ou les 23,9 % de E aux immeubles anciens : aucun croisement de cette nature n’est fourni dans les données autorisées.

Les extrémités de la distribution complètent cette lecture : A compte 50 diagnostics, soit 0,1 %, et B en compte 637, soit 1,1 %. À l’autre extrémité, F rassemble 4 165 diagnostics, soit 7,1 %, et G en rassemble 1 841, soit 3,2 %. Ces chiffres établissent une distribution locale des étiquettes, pas une relation de cause à effet avec l’âge des bâtiments. La présence simultanée d’un important corpus ancien et d’étiquettes F ou G ne démontre pas que ces dernières concernent principalement l’avant-guerre. Sans répartition croisée, ni la concentration des mauvaises classes dans l’ancien ni leur absence dans certaines périodes ne peut être affirmée.

5,1 % de maisons individuelles, sans profil isolé de l’avant-guerre

Les maisons individuelles représentent 5,1 % du corpus décrit. Cette faible part relative invite à ne pas raconter l’ensemble des diagnostics stéphanois comme s’il s’agissait principalement de maisons. Elle ne suffit pas, à l’inverse, à dénombrer les immeubles : les données portent sur des diagnostics et ne fournissent pas un inventaire des bâtiments. Le complément de cette proportion ne peut notamment pas être présenté comme un nombre d’immeubles en monopropriété. Pour l’angle de l’avant-guerre, la limite est double : la période de construction des maisons n’est pas détaillée, et le statut de propriété des immeubles anciens n’est pas ventilé dans les faits disponibles.

Cette distinction devient concrète lorsqu’on aborde la vente. L’audit énergétique réglementaire concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole ; l’extension à la classe E s’applique depuis le 1er janvier 2025. Le seul caractère ancien d’un bâtiment ne suffit donc pas à décrire le champ de cette obligation : la catégorie du bien et son étiquette entrent aussi dans le périmètre indiqué. Les 5,1 % de maisons, les 36,5 % de bâti antérieur à 1949 et les effectifs E, F ou G ne peuvent pas être multipliés entre eux pour estimer un nombre local de ventes soumises à audit.

58 391 diagnostics : comment lire la base locale du 28 septembre

Le périmètre retenu est Saint-Étienne, dans la Loire, avec le code INSEE 42218. La population communale de référence du jeu local est de 173 136 habitants. Ces informations situent l’extraction, mais ne transforment pas ses 58 391 enregistrements en recensement de logements uniques. Un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base. Il faut donc conserver le mot « diagnostics » lorsqu’on cite les effectifs par classe, et ne pas les remplacer par « logements » ou « ménages ». La population ne permet pas davantage de déduire combien d’habitants vivent dans un bien ancien, dans une maison ou dans un logement classé F ou G.

La méthode de lecture consiste à garder à chaque indicateur son périmètre : les classes portent sur les diagnostics enregistrés, tandis que la période dominante est explicitement rapportée au corpus géolocalisé. Les médianes et les proportions décrivent ensuite des dimensions différentes de cet ensemble. Aucun historique comparable n’est fourni ici : cette actualisation ne démontre donc ni amélioration ni dégradation depuis une extraction précédente. Elle ne permet pas non plus de mesurer un rythme de rénovation du parc ancien. La date du 7 octobre 2026 est celle de cette analyse ; le 28 septembre 2026 reste la date de la dernière extraction ADEME utilisée pour établir les chiffres présentés.

• Unité de comptage : le diagnostic enregistré, avec possibilité de plusieurs apparitions d’un même logement.
• Périmètre communal : Saint-Étienne, code INSEE 42218 ; population de référence du jeu local : 173 136 habitants.
• Croisements non fournis : classe par période de construction, classe par type de bâtiment et statut de propriété des immeubles anciens.
• Comparaison temporelle non disponible : les chiffres présentés ne mesurent pas une évolution entre deux extractions.

6 006 diagnostics F ou G : une portée concrète, sans décompte de baux

Les classes F et G réunies représentent 6 006 diagnostics enregistrés, soit 10,3 % du corpus. Cette part rend visible un ensemble d’étiquettes auquel s’attachent des échéances de décence énergétique. Elle ne mesure pas le nombre de logements uniques concernés, encore moins celui des biens proposés à la location. Pour les bâtiments d’avant-guerre, aucune fraction spécifique de ces 6 006 diagnostics n’est disponible. Le chiffre communal ne peut donc pas servir à annoncer combien de maisons anciennes ou d’appartements dans des immeubles anciens seraient concernés par un nouveau bail. La portée réglementaire des classes est identifiable, mais son volume d’application local ne l’est pas avec ces seuls éléments.

En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent ensuite F en 2028 et E en 2034. À la date de cette analyse, les 1 841 diagnostics G et les 4 165 diagnostics F renvoient donc à des situations calendaires distinctes. Les 13 951 diagnostics E, soit 23,9 %, ne doivent pas être absorbés dans le total F-G : leur échéance prévue est différente. Cette lecture donne un sens concret à la distribution des classes sans présumer du statut locatif de chaque bien ni annoncer une conséquence individuelle à partir d’un agrégat communal.

• G : 1 841 diagnostics ; critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• F : 4 165 diagnostics ; échéance de décence énergétique prévue en 2028.
• E : 13 951 diagnostics ; échéance de décence énergétique prévue en 2034, distincte du cadre de l’audit à la vente.

215 kWh/m²/an : une médiane qui ne décrit pas la maison ancienne type

La consommation médiane est de 215 kWh/m²/an, la surface médiane de 61 m² et le coût énergétique annuel médian estimé de 1 068 €. Ces trois repères donnent une échelle de lecture au corpus, sans constituer le portrait d’un même logement. Rien n’indique qu’un bien de 61 m² présente précisément cette consommation et ce coût, ni qu’il soit antérieur à 1949. Les associer pour fabriquer une maison ancienne représentative serait une extrapolation. Le coût fourni reste en outre un coût estimé : il ne doit pas être présenté comme une facture effectivement payée par les occupants d’un immeuble ou d’une maison du parc ancien.

Le gaz naturel apparaît comme chauffage principal dans 34 357 diagnostics de l’extraction. Ce volume constitue un autre trait du corpus communal, mais aucune ventilation ne le rattache ici aux seules périodes anciennes ou à une classe énergétique particulière. Il ne permet pas d’expliquer à lui seul la place de D, de E ou des étiquettes F et G. Pour les maisons et immeubles d’avant-guerre, les faits fournis ne détaillent pas davantage les caractéristiques constructives ou les travaux réalisés. L’analyse peut rapprocher les indicateurs pour décrire le contexte local ; elle ne peut pas en tirer un mécanisme causal ni identifier une intervention technique propre à un bâtiment.

Grand Clos, Valbenoîte, Saint-Roch : pas de palmarès du bâti ancien

Les secteurs IRIS analysés sont Grand Clos, Valbenoîte, Terrenoire Centre, Peuple-Boivin-Saint-Jacques et Saint-Roch. Leur présence précise l’ancrage local du travail, sans fournir de résultats chiffrés comparables entre eux. Aucun de ces secteurs ne peut donc être présenté comme celui qui concentre le plus de bâtiments d’avant-guerre, de maisons individuelles ou de diagnostics G. La distribution communale ne doit pas être attribuée à chacun d’eux par défaut. Pour raconter le parc ancien à cette échelle, il manque précisément les effectifs et les répartitions sectorielles : citer un nom de quartier ne remplace pas une mesure et ne justifie pas un classement énergétique.

Cette limite géographique rejoint celle des types de bâtiments. Une part élevée de bâti ancien à l’échelle du corpus communal ne prouve pas que chaque secteur présente la même structure, pas plus qu’elle ne décrit chaque immeuble d’un secteur donné. Les chiffres disponibles ne permettent ni de localiser les 6 006 diagnostics F ou G dans les cinq secteurs cités, ni d’y répartir les 13 951 diagnostics E. La conséquence éditoriale est directe : l’actualité porte sur le profil documenté de Saint-Étienne, avec des secteurs identifiés comme analysés, et non sur une hiérarchie de quartiers que cette extraction résumée ne permet pas d’établir.

Radon de potentiel 3 et affaissement minier : un registre distinct du DPE

Géorisques recense neuf familles de risques : inondation, mouvement de terrain, séisme, phénomène lié à l’atmosphère, radon, risque industriel, rupture de barrage, engins de guerre et affaissement minier. Le potentiel radon indiqué est de 3 ; la zone sismique n’est pas renseignée. Ces éléments complètent le contexte immobilier, mais ne mesurent ni l’exposition de chaque maison ancienne ni celle de chaque immeuble. Ils n’expliquent pas les classes énergétiques et ne permettent pas de relier une étiquette à un risque donné. Au terme de cette lecture, le constat étayé reste celui d’un corpus fortement marqué par les périodes anciennes, dont le profil énergétique spécifique demeure impossible à isoler avec les seuls croisements disponibles.